投資型のマンション一棟やアパート一棟を中古で購入しようと考えているオーナーへ。
一棟丸ごとの建物を今回は中古ビルとひとくくりで表現します。
最近購入した方にはご愁傷様としか言えないケースもあるかもしれません。
さて、あなたの中古ビルを購入するきっかけはなんでしょうか？
大抵は不動産を間に挟むでしょうからどのように説明されましたか？
おそらくは、
「満室時の想定利回りがＯＯ％ですよ！今買い時です！」
そして融資の仮審査して大丈夫だったから購入する流れが一般的です。
何が言いたいかというと、その物件を持ってきた人が【そこの賃貸のマーケティングを把握している人】かどうか。とういことです。
加えて、賃貸営業の経験があれば尚よしとしましょう。
そもそも想定利回り自体は、「満室になった場合の表面上の利回り。」として表現されます。
これに騙されて実際は満室にならず【建物の管理会社・募集会社】に対してクレーム付けるオーナーが多いのです。
大体入らないビルを購入したのはあなたなのです。
中古で購入するのであれば【満室になることを前提で購入】しないといけないのはオーナーなのです。
ごちゃごちゃ書いても仕方がないので、購入する際に着目すべき点をあげますので必ず購入してしまう前に確認してください。
頭の悪い収益ビル仲介会社が増えてしまい不動産の知識を中途半端に持っているオーナーが失敗している例をいくつも見てきたので私はもう見てられません。
億の規模で購入されるならもっと真剣に検討してくださいね！
① 過去一年間の平均の表面利回りと実質利回りを確認してください。
これは、入居者の属性を検討する上でひとつの要素となります。
一定の時期にどっと退去が出て春に満室になる物件。
例えば学生が多い場合はかなりの割合で秋から冬の解約が増えます。
そして春にどっと新入生が契約している。があります。
極端なところだと半分が退去して春に半分が入居するケースもあります。
年間の４分の１の期間入居率は５０％になるということです。
これだけで結構年間の収支は変わります。
春に満室で購入したはいいものの夏以降退去ばかりで入居が無いというビルになりかねません。
年間の収支明細の入退去などをじっくりと見るとこれ以外にも様々な法則が物件にあります。
② 現況で３０％位の入居率なのに表面利回り１０％だからと言われて検討するのはかなり危険。
現況利回り３０％は極端な例ですが、まぁ少ないこともないのでその位の数字で出しました。
今まで３０％しか入居率が無いのに買ったら満室になるということがあるのでしょうか？
入居率を上げるために
１、リフォーム費用の支出
２、家賃の減額による年間収支の減収
上記２点が伴うことはあきらかですよね。
こういったビルの場合は、収益還元法での計算でいうと１５％前後の金額で買わないと将来性は
ありません。（ＲＣの場合）
昨今の不動産営業マンの質の低下により、ちゃんとすれば良いオーナーなのに不動産屋からみればただの頭の悪いオーナーとみられることもままあります。
そうならないためにもまず物件を選択する上でマーケティングをして、物件の本質を見極めましょう。
個人的には今後はコンバージョン（用途変更）物件が増えてくると考えています。
今回言いたかったのは、「実際に入居者が無いのに表面利回りばかり見て買うな！」ということ。
その物件の本質を見抜き、本当に良い物件を買うようにしてください。
大体ほとんどがぼったくりの売り物件ばかりです。
１０年２０年前にダメな設計士に騙されて作った入居のないババ物件だらけなのは絶対に踏まえて検討してください。
中には良い物件もありますが、それを見極めるのは今後不動産屋ではなく実際に買うオーナーなのです。
今後も数多く中古ビルは出回りますが、自分で必ず調査してババ引かないようお気をつけください。
